Förutsättningar och villkor för renoveringar/ombyggnader i lägenhet

I bostadsrättslagen och föreningens stadgar finns regler gällande bostadsrättshavarens ändringar i lägenheten. Av dessa framgår att bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd får utföra åtgärder i lägenheten som innefattar

• ingrepp i bärande konstruktioner
• ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas, vatten, ventilation eller annan väsentlig förändring av lägenheten.

Vad som är en väsentlig förändring avgörs från fall till fall och kan inte i detalj preciseras. Det är därför bättre att begära tillstånd en gång för mycket än en gång för lite. Exempel på väsentliga ändringar är ingrepp i ledningar eller kanaler som föreningen ansvarar för men vilka inte nämns ovan, t.ex. ventilationskanaler. Vidare kan borttagande av icke bärande väggar i vissa fall vara tillståndspliktiga som väsentliga ändringar av lägenheten.

Åtgärder som kräver styrelsens tillstånd får endast vidtas efter att tillstånd från styrelsen erhållits. Enklare renoveringar av lägenheten, t.ex. målning, tapetsering, omläggning av golv eller utbyte av köksinredning, kräver inte tillstånd från styrelsen men dessa generella riktlinjer och regler ska alltid iakttas av den som ämnar utföra ett arbete i lägenheten. Det gäller oavsett om man anlitar en entreprenör eller utför arbetena själv.

Observera att eventuella framtida problem som kan uppkomma som följd av renoveringen, exempelvis bärighetsproblem p.g.a. rivna väggar eller vattenskador p.g.a. felaktiga utföranden, kan du som bostadsrättshavare komma att hållas ansvarig för även om styrelsen gett tillstånd till åtgärden. Att styrelsen godkänner åtgärden innebär inte att styrelsen eller föreningen tar över ansvaret för utförandet. Finns det tveksamheter ska fackman alltid kallas in.

Generella förhållningsregler

Tänk alltid på följande saker när du ska genomföra renoveringar i din lägenhet:

• Alla renoveringar ska vara fackmannamässigt utförda.
• Buller som kan störa närboende bör minimeras och koncentreras till så få tillfällen som möjligt. Meddela gärna grannarna i förväg om du vet att det kommer att låta mycket, t.ex. genom en lapp eller dylikt.
• Förvara inte material eller skräp på gård, utanför bostad eller i andra gemensamma utrymmen.
• Vid borttransport av byggavfall m.m. ansvarar bostadsrättshavaren för städning efter utfört arbete.
• Behöver vatten, el etc. som påverkar andra boende stängas av måste detta tydligt aviseras berörda i förväg. Det är inget som styrelsen gör eller ansvarar för att informationen kommer fram till berörd part. Förvaltaren kontaktas angående detta. Behöver man fastighetsskötarens hjälp med exempelvis en vattenavstängning kan man höra av sig till föreningens felanmälan några dagar i förväg och boka en tid. Eventuella kostnader tillfaller boende.

Övrig information och råd

Många enklare renoveringar kan man utföra själv, men vid exempelvis våtrumsarbeten eller förändring av elledningsnätet bör alltid ett auktoriserat företag anlitas. Efter utförd ändring/renovering/ombyggnad ska man erhålla ett intyg eller annan handling som styrker behörighet samt att arbetet utförts av fackman enligt gällande branschregler.

Om man inte kan uppvisa att renoveringen utförts av, för uppgiften, godkända personer enligt branschorganisationernas regler kan skadeersättning från försäkringsbolag minska eller helt utebli vid eventuell framtida skada. Återställande kan också bli aktuellt.

Kom ihåg att vissa ändringar innebär att man måste ha ett godkänt bygglov eller att en bygganmälan görs. Reglerna kan skilja sig åt från kommun till kommun och det är bostadsrättshavaren som ansvarar för att kontrollera och ansöka om detta. Observera att ett beviljat bygglov hos kommunen inte innebär att ni automatiskt har tillstånd av styrelsen. Godkänt bygglov ska biläggas ansökan om sådant finns.

Vid ingrepp i bärande konstruktioner måste en byggnadskonstruktör konsulteras så att inte byggnadens hållfasthet riskeras. Intyg ska biläggas ansökan till styrelsen. Observera att borttagande även av icke bärande väggar kan påverka lägenheten väsentligt och därmed kräva styrelsens tillstånd. Vi rekommenderar därför att styrelsens tillstånd alltid inhämtas för borttagande av väggar.

En styrelse kan vägra att medge förändringar om de är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen bör inte säga nej till begärd ändring utan att ange sakliga skäl, men råder oklarhet kan styrelsen kräva att bostadsrättshavaren visar att ändringen kan utföras utan att föreningens hus skadas eller att olägenhet uppkommer. Observera då att om inget annat är beslutat av föreningen står ni själva för alla eventuella kostnader förknippade med utredningar, konstruktörer, bygglov m.m.

Om en bostadsrättshavare genomför en tillståndspliktig ändring i lägenheten utan tillstånd kan föreningen kräva att bostadsrättshavaren återställer lägenheten till tidigare skick om ändringarna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Observera att reglerna om ändringar/renoveringar/ombyggnationer gäller för åtgärder i själva lägenheten. En bostadsrättshavare får inte göra någon ändring utanför sin lägenhet. De delar av huset som finns utanför lägenheten bestämmer föreningen över. Samma princip gäller föreningens mark.

Vad man generellt får och inte får göra framgår av föreningens stadgar och bostadsrättslagen, men kom ihåg att varje förening är unik och kan ha egna trivsel- och ordningsregler. Därför rekommenderar vi att bostadsrättshavaren alltid, även vid mindre ändringar och renoveringar, stämmer av med styrelsen innan ett projekt påbörjas.